La Dirección General de Tributos ha aclarado el tratamiento fiscal de una indemnización satisfecha por el vendedor de un inmueble cuando, tras la compraventa, el comprador reclama por la existencia de vicios ocultos. El criterio recogido en la consulta V0732-26 permite reducir la ganancia patrimonial declarada en el IRPF por la venta, siempre que la indemnización esté vinculada a defectos existentes antes de la transmisión.
La cuestión resulta relevante para particulares que venden un inmueble y, tiempo después, son condenados judicialmente a indemnizar al comprador por problemas no visibles en el momento de la adquisición, como humedades, defectos estructurales, problemas de saneamiento o daños que reduzcan de forma significativa el valor o la utilidad del bien.
Cuando el vendedor actúa como particular y no como empresario dedicado a la compraventa de inmuebles, la indemnización satisfecha por vicios ocultos puede tener impacto en el IRPF.
Si el vendedor declaró en su día una ganancia patrimonial por la venta, la indemnización posterior puede reducir el valor de transmisión inicialmente declarado.
En la práctica, esto supone declarar un menor precio de venta y, por tanto, una menor ganancia patrimonial.
La DGT considera que, en el año en que se dicte la sentencia que condena al vendedor a indemnizar al comprador, este podrá solicitar la rectificación de la autoliquidación del IRPF correspondiente al ejercicio en que se produjo la venta.
Mediante esa rectificación, el contribuyente podrá recalcular la ganancia patrimonial teniendo en cuenta la indemnización satisfecha y solicitar, en su caso, la devolución de la cuota de IRPF ingresada en exceso.
Este punto es importante porque la indemnización no se declara como un gasto aislado en el ejercicio de pago, sino que afecta al cálculo de la ganancia patrimonial generada por la transmisión del inmueble.
Puede suceder que, cuando se dicte la sentencia firme que obliga a indemnizar al comprador, ya hayan transcurrido más de cuatro años desde el fin del plazo de presentación del IRPF del año de la venta.
En estos casos, también conviene solicitar la rectificación de la autoliquidación y la devolución del impuesto ingresado indebidamente.
El criterio defendible es que el plazo de prescripción para rectificar debe computarse desde la fecha de la sentencia que reconoce la obligación de indemnizar, ya que es en ese momento cuando el vendedor conoce y puede acreditar el importe que reduce el valor de transmisión.
Para aplicar correctamente este criterio, será fundamental conservar la documentación que vincule la indemnización con la venta del inmueble.
Entre otros documentos, conviene disponer de la escritura de compraventa, la demanda o reclamación del comprador, la sentencia firme, la justificación del pago de la indemnización y el cálculo de la ganancia patrimonial inicialmente declarada.
También será recomendable preparar un nuevo cálculo de la ganancia, reflejando cómo la indemnización reduce el valor de transmisión y qué importe de IRPF fue satisfecho en exceso.
La consulta V0732-26 ofrece un criterio práctico para evitar que el vendedor tribute por una ganancia superior a la realmente obtenida.
Si tras la venta de un inmueble debe abonarse una indemnización por vicios ocultos, esa cantidad puede alterar el resultado fiscal de la operación.
Para contribuyentes y asesorías, la recomendación es clara: cuando exista una sentencia que condene al vendedor a indemnizar al comprador, debe revisarse el IRPF del ejercicio de la venta y valorar la rectificación de la autoliquidación. En estos casos, la ganancia patrimonial no debe calcularse como si la indemnización nunca hubiera existido.
