Reflejar pérdidas en la escritura de venta de un piso eximirá de pagar la plusvalía
17 de noviembre de 2016
Reflejar pérdidas en la escritura de venta de un piso eximirá de pagar la plusvalía
Vender una propiedad por debajo del valor que se compró se ha convertido en algo habitual en los últimos años a causa de la crisis inmobiliaria. Aun así, los ayuntamientos reclaman a los vendedores el pago de la llamada plusvalía, un impuesto municipal sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana.
Aunque era evidente que en la venta en pérdidas no había existido esa revalorización, obligaba a acudir a los tribunales para intentar anular la liquidación aportando pruebas periciales tales como nuevas tasaciones completas de la vivienda, o incluso del suelo sobre el que se levanta y la edificación por separado. En muchos casos, las periciales resultaban más caras que pagar el impuesto.
Sin embargo, el Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana dictó el pasado mes de septiembre una sentencia que simplifica el proceso. Para acreditar esa pérdida de valor del inmueble bastará reflejarlo en la escritura de compraventa. El criterio del tribunal es que el precio pagado por el comprador y reflejado en los documentos que visa el notario equivale al valor real sobre el que se calcularía la plusvalía. Si es menor al de compra, no se podría exigir.
«Hace tiempo que los tribunales ya aceptan que si se vende en pérdidas no se debe aplicar el impuesto, pero el vendedor tenía que aportar pruebas que encarecían los recursos. Por eso se retiraban y preferían pagar», explica el experto en Derecho Fiscal José María Salcedo, de Ático Jurídico. «Ahora sólo si la pérdida es muy ajustada podrán ser reclamadas otras periciales. En la mayoría de casos, la escritura será suficiente», añade. Además, podría ser la Administración quien se viera obligada a probar el incremento, como ya dictó el TSJ de Canarias.
En cualquier caso, el vendedor tendrá que ir al juzgado para anular la liquidación, porque el ayuntamiento le exigirá el pago. «Desde 2006 casi todas las ventas que se hacen son en pérdidas, pero los valores catastrales siguen siendo altos porque se hincharon en 2011, por lo tanto el impuesto siempre sale a pagar», recuerda Salcedo.
Esta tasa, que se calcula con el valor catastral del inmueble al que se le aplica un coeficiente que cada municipio determina, no sólo grava las compraventas, sino que también se aplica a las herencias.
El caso que ha provocado la sentencia sucedió en Paterna. Una empresa adquirió un terreno en 1987 por 70.000 euros y años más tarde levantó una vivienda y formalizó una escritura de obra nueva en la que valoró todo el inmueble en 264.000 euros. Posteriormente, en 2014 lo vendió por 253.000 euros, por debajo del valor de compra, pero el Ayuntamiento de Paterna le instó a liquidar la plusvalía al entender que la causa del descenso del precio era la depreciación de la construcción, no del suelo, que sí se había revalorizado.
En primera instancia la empresa perdió su recurso, pero el TSJ estima que de las tres escrituras presentadas «se desprende indirectamente el menor valor del inmueble en el momento de la transmisión al de la adquisición». Además, puntualiza que aunque «superando sólo la construcción el valor de transmisión o de venta, el objeto es un todo único (un solo cuerpo) sin poder separar el suelo y el vuelo».
