Gracias a la bajada en los precios de las viviendas, algunas personas vuelven a plantearse el adquirir una vivienda para su residencia. Y cuando se trata de autónomos que trabajan desde casa, se plantean la siguiente pregunta: si voy a destinar parte de la vivienda a la realización de mi actividad profesional ¿podré deducirme algo de los impuestos pagados en la adquisición?
La respuesta es sí, y no solo de los impuestos liquidados en la compra, sino que también podrás amortizar la inversión realizada, incluyendo gastos por la depreciación del bien adquirido.
Impuestos incluidos en la compra
1. IVA
Si se trata de una primera adquisición, es decir, se compra la vivienda al promotor, esa operación estará gravada por IVA. La pregunta es: ¿qué parte de ese IVA se puede considerar deducible? La respuesta la encontramos en una resolución de la Dirección General de Tributos (C 1198-03) que nos dice lo siguiente: “las cuotas del IVA soportadas por el comprador con ocasión de la adquisición del inmueble, podrán ser deducidas por el mismo en la medida en que tales cuotas se correspondan al grado en que, previsiblemente y de acuerdo con criterios fundados, el inmueble vaya a ser utilizado por el comprador en el desarrollo de su actividad profesional.”
La mejor manera de determinar el grado de utilización de la casa en la actividad profesional es usar de forma exclusiva para el desarrollo de la actividad una parte determinada de la superficie de la casa. Por ejemplo, si la vivienda tiene 100 m2 y vamos a usar una habitación de 24 m2 exclusivamente para el desarrollo de la actividad, podremos deducirnos el 24% del IVA soportado en la adquisición de la vivienda.
La deducción que inicialmente pueda practicar el comprador de las cuotas que soporte por la adquisición del inmueble según el grado de utilización deberá ser objeto de regularización durante el año en que comience a producirse dicha utilización y los nueve siguientes, teniendo en cuenta el grado efectivo de utilización de la casa en la actividad empresarial o profesional del comprador en cada uno de dichos años, que se comparará con el estimado inicialmente y en base al cual se practicó la deducción.
Hay que tener en cuenta que este procedimiento de la regularización también se deberá poner en práctica en el supuesto de que el contribuyente cese en la actividad, pues la parte de IVA ya deducido que corresponda a los años en los que no va a usar el espacio para el ejercicio de la actividad deberá ser devuelto.
Medios de prueba. El grado de utilización del inmueble en el desarrollo de la actividad profesional deberá ser acreditado por éste por cualquier medio de prueba admitido en derecho, no siendo medio de prueba suficiente la declaración-liquidación presentada por el comprador en la que se deduzcan las cuotas, ni la contabilización o inclusión del inmueble o de una parte del mismo en los registros oficiales de dicha actividad.
Quizás el mejor medio de prueba sea tener la habitación realmente adaptada para el ejercicio de la actividad (oficina, taller, estudio,…), sin que haya sospechas de que se pueda usar para otros usos particulares. La prueba documental podría ser el plano de la vivienda para verificar los metros cuadrados usados, fotografías de la habitación y las facturas de los muebles o equipos incorporados a ella.
2. Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)
Si se trata de una segunda o ulterior adquisición, la operación estará gravada por ITP. En este caso no se puede recuperar parte del ITP abonado de la misma forma que ocurre con el IVA, es decir a través de una autoliquidación trimestral. Aunque sí se recuperará un porcentaje de este impuesto en función del grado de utilización de la vivienda para el desarrollo de la actividad, pero a través de la amortización del inmueble. Vamos a explicarlo con un ejemplo.
Si el coste de adquisición de una vivienda (incluyendo gastos de notaría, gestión, registro,…) es de 100.000,00 € y el ITP abonado es de 7.200,00 €, el importe total de la adquisición es de 107.200,00 €.
Si a ese importe le restamos el importe que corresponde con el valor del suelo (el porcentaje del valor del suelo se obtiene del recibo del IBI), imaginemos que el valor del suelo supone un 25%, el valor de la construcción sería de 80.400,00 €.
Puesto que solo usamos para el ejercicio de la actividad el 24% de la superficie de la vivienda, anualmente podrás imputarte un gasto de amortización de un 3% sobre 19.296,00 € (el 24% de 80.400,00 €), es decir, un importe total de 578,88 € anuales, durante más de 30 años.
Este último ejemplo sobre cómo calcular la amortización, también es aplicable al caso de primera adquisición con IVA, solo que en ese caso el importe total de la adquisición coincidirá con la base imponible de la factura de compra del inmueble.
